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집주인이 보증금 안줄때 내용증명 보내라는건 많은데 경매 얘기는 없어서,
세입자로서 당황스럽고 위급한 상황에... 그냥 인터넷 검색해서 얻어 걸리면 보라고 만든 글이다.
다들 자기 상황이 급해서 그런거겠지만은 아무도 제대로 된 카페나 블로그에 글을 안써놨다.
부동산 경매 관련 글에 대한 나의 글은 100% 정답이 아니다.. 오류를 내포하고 있을수 있다.
왜냐면 나도 처음하는거니까;;
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2019년 8월 29일 목요일 퇴근하고 집에 오니까 문 앞에 위와 같은 A4 용지가 끼워져 있었다.
처음 경험해 보는 일이라 인터넷 계속 검색해 봤지만, 다들 세입자 보다는 부동산 경매 참여자 위주로 정리되어 있어서 별도움이 안되었다. 당황스럽기만 한 상황..
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
인터넷등기소
www.iros.go.kr
빌어먹을... 인터넷에서 등기부등본을 떼어보니 집주인이 집담보로 대출을 받은 상황이다..
참고로 나는 16년 11월23일에 전입시고/확정일자를 받아 이사를 한 상태라서 내 위로 돈받을 권리가 우선인 사람은 없다.
다만 18년 4월 3일 이후에는 내가 전세금을 받을수 없는 상황이라고 보여진다. 대출금과 전세금을 합하면 집값을 넘어가기 때문이다.
이미 1년5개월 전에 내가 살고 있는 집의 운명은 결정되어 있었던것이다.
당황스러운 상황에서 찾은 어둠속의 빛같은 동영상이다. 경매대마왕이 올린 유튜브 영상도 있었는데 비공개 전환이 되서 전세집 경매 넘어갔을때 볼만한 영상이 위에꺼 밖에 없네... 해당 영상이 옛날에 찍어서 좀 달라진게 있는데 기본적인건 비슷하다.
https://www.youtube.com/channel/UC7g6JHokHTaBjrmOFX2enYA
경매대마왕
*굿프렌드 경매학원(심태승 고수님) 진정한 실전 경매 고수로부터 경매를 배우고 싶으시다면 아래로 연락 바랍니다. 1. 일산: 031-932-0204 2. 부천: 032-322-9119 *굿프렌즈 홈페이지 http://gfauction.co.kr
www.youtube.com
초보 부동산 경매에 대한 강의해주는 사람인데 일단 특강 1강~8강까지 보면 된다.. 그러면 우리가 처한 상황과 앞으로 해야할 일이 보일것이다.. 내가 아래 정리는 해놓겠지만 각자 판단하는 법을 알아야지 살아남을수 있다. 인생은 각자도생이다.
| 채권자(집주인에게 돈 꿔준 사람이나 법인)가 전세집을 경매 처리 해줄것을 법원에 요청 | |
| ↓ | |
| 부동산임의(강제) 경매 안내문 | ← 우리가 처음 현실에서 마주치는 구간 |
| ↓ | |
| 권리 신청 및 배당 요구 기간 | ← 경매 진행 후에 생긴 돈을 우선순위에 맞춰 지급받을 것인지 선택 |
| ↓ | |
| 경매 공시 | |
| ↓ | |
| 경매 진행 | |
| ↓ | |
| 경매 완료 |
대충 정리해 봤다.. 더 세부적인 내용이 있겠으나 기본은 위와 같다.
현재 당신이 처한 상황은 앞으로 경매 진행할거니까 준비해주세요.. 라고 통지받은것 뿐이다.
그러면 어떻게 해야할까.. 안내장을 최근에 받았다면 당장 할수 있는건 하나 밖에 없다
종기일까지(=마감일..) 배당요구 및 권리신고이다.
왜그런지 다른 경매 사건을 보고 확인해보자.
https://www.courtauction.go.kr/
대한민국법원 법원경매정보
www.courtauction.go.kr
당신이 살고 있는 집의 경매 정보를 보면 확실히 알수 있다. 안내문에도 나와 있지만 법원 경매 정보 사이트에 가면 사건번호에 대한 경매 정보가 조회가 된다.
다른사건도 조회 잔뜩되니까 하나 찍어서 딱 봐라. 중간에 있는 사건 접수일 / 배당요구종기 + 기일내역을 보자.
당장 필요한 내용이니까..
사건 접수일이 18년 9월 28일다.. 그리고 경매가 실질적으로 시작된 날짜는 19년 9월 6일이다.
당신이 X된 상황 1번 : 당신의 보증금/전세금이 최소 1년이상 묶인다.
대한민국 법원은 당신의 사건만 빨리 처리해주지 않는다.. 최악의 상황(2년...)은 염두해두자
위에 양식을 법원 경매계에 제출해야한다.. 안내문에 어느 지역 법원에 내야하는지 써 있다.
경매개시 결정부터 2개월정도 받는거 같으니까.. 빨리 결정해서 빨리 내자..
기간지나면 일반적인 상황에서는 신청할수 있는 방법이 마땅치 않다.
1. 평일 해가 떠 있을때 법원 1층 안내데스크가면 강제 경매 권리 신고하러 왔다고 하면 어디로 가라고 알려준다.
2. 가라고 한곳 가면 동사무소 처럼 각종 양식 비치되어 있는데 위의 양식 찾아서 볼펜으로 작성하면 된다.
3. 등본 + 전세계약서(확정일자가 표시된) 사본과 해당 양식을 작성 후 접수하는곳에 내면 틀린곳있는지 확인후 접수해줄거다.
아~ 권리신고를 왜 해야하는지 안써놨구나..
1) 배당 요구/권리신고를 안하면 경매 완료 후에 세입자에게 돈이 바로 안온다. 낙찰을 받은 새 집주인한테 채무(당신의 보증금)이 옮겨가기 때문에 새 집주인에게 돈을 받아야한다. 그렇게 되면 돈을 받는 시간이 더 늦어 질수 있다.
2) 배당 요구 / 권리 신고하면 경매 완료 후에는 집을 비워줘야한다.
새 집주인에게 받을 돈을 다 못받으면 돈줄때까지 살아도 된다.
3) 본인이 1순위로 배당받는 위치+현재 살고 있는 건물이 아파트이고 가격이 전세금보다 한참 위이다. 그러면 재수가 좋아 이사비라도 추가로 받을수 있기 때문에 나쁘진 않다. 일반적으로 투자용으로 부동산 경매를 하고 강제 집행하려면 돈도 들고 새로운 전세 또는 월세를 들여서 손해를 최대한 줄이기 때문에 집주인 원만하게 해결하려 할것이다. 그 동안 물린 시간 생각하면 나쁘지 않다.
---> 참고로 당신이 근저당이나 압류보다 선순위일때 해당된다...
자... 당장 당신이 해야 할것들을 정리해보자
위에 쓴 내용은 막히는 부분에서 참고하라고 쓴 글이다.
당장 해야할일
1) 강제 경매 안내문을 받았다.
2) 등기부 등본을 떼어 보자.
3) 본인의 전세권 또는 확정일자와 전입신고(둘다 되어 있어야 한다. 하나라도 안되어 있어면 당신의 보증금은 없다 생각하면 된다.)가 된 날짜와 근저당설정(말소기준권리)된 날짜를 비교한다.
4) 현재 살고 있는곳의 실거래가를 인터넷에서 검색 후에 경매진행이 되도 돈을 받을 수 있을지 확인해 본다.
5) 자신이 처한 상황에 따라 배당 요구 및 권리 신청을 할지 결정한다.
Tip.
+ 확정일자/전입신고를 해놓고 등본상에 선순위에 있다면 당신은 임대차 보호법에 의해 최우선으로 보호된다.
+ 자신이 최우선순위로 등기부등본에 등기 되어 있으면 최악의 경우 살고 있는 집이라도 받을수 있다.
+ 전세권 설정 또는 확정일자+전입신고 안해 놨으면 답이 없다. 말소 기준 권리(근저당)보다 뒤에 있어도 답이 없다. 무조건 조금이라도 손해본다. 최악의 경우 그냥 날려먹는거라 생각하면 된다. 최대한 살다가 나가자
+ 다세대 주택(요즘은 투자목적으로 구입하는 원룸건물들이 주일듯..)이면 일이 복잡해진다.
경매 낙찰가를 기준으로 미납부된 세금/ 압류 / 근저당 / 세입자별 우선순위 계산을 해야한다.
문제는 전/월세로 들어온사람 대부분이 전입/확정일자만 해놓기에 등기부등본에서 당장 확인 할 방법이 없다.
+ 아파트면 기존 대출(압류/미납세금포함)과 본인 보증금만 계산하면 되서 간단하다
+ 본인이 경매에서 낙찰받으면 (일반적으로 보증금이 집값보다 비싸겠지..) 낙찰금액에서 남은 보증금은 사라진다...
그냥 집하고 보증금하고 퉁치는거다..
+ 오랜시간을 인내하는 자만이 최후에 웃을 수 있다. 2년정도는 돈이 묶일 생각을 하자
짜증나는 상황이지만 난 치명적인 금액의 돈은 아닌지라 버틸만 해서 이런 글을 올리는 거다.
머리 아픈거 싫으면 부동산 전문 법무사 찾아가라.
무지할수록 호재가 많은 상황에서도 손해를 볼 것이고, 유식할수록 악재 속에서도 돈을 벌수 있는것이다.
안 좋은일이 생겼다고 계속 절망할것이 아니라 이번 계기로 부동산 경매에 대해 공부하는하도록하자.
제목에 1강이라고는 일단 써놨는데.. 씨XX. 1년 후에나 경매할텐데.. 2강은 내년 가을 쯤 올릴거 같다.
메일 주소 :
rockcd@gmail.com
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